Kategórie
Špecifické oblasti Špecifické oblasti Špecifické oblasti Špecifické oblasti Špecifické oblasti Špecifické oblasti

Správa bytových a nebytových priestorov

Úprava hlasovania vlastníkov, doručovania, platby za správu a posun termínu jej doručenia.

I. Hlasovanie vlastníkov

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a súčasne povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku. Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním.

Opatrením Úradu verejného zdravotníctva Slovenskej republiky (ÚVZ SR) sa okrem iného zaviedol aj zákaz organizovania schôdzí vlastníkov.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome majú však aj počas KS naďalej možnosť rozhodovať o otázkach správy domu prostredníctvom písomného hlasovania.

a) Písomné hlasovanie

  • odporúča sa uskutočniť len v nevyhnutných prípadoch a pri dodržaní všetkých potrebných opatrení;
  • odporúča sa vykonanie napr. vo vonkajšom prostredí a za prísneho dodržiavania hygienických opatrení (prekrytie horných dýchacích ciest rúškom, použitie rukavíc, vlastného pera, zachovanie odstupov minimálne dva metre, vykonanie dezinfekcie dotykových plôch, kľučiek a pod.).

b) Korešpondenčné hlasovanie

  • použiteľné iba pre spoločenstvá;
  • kolektívne orgány súkromných právnických osôb v čase KS môžu používať korešpondenčné hlasovanie alebo umožniť účasť ich členov na zasadnutí takéhoto orgánu prostredníctvom elektronických prostriedkov, aj keď to nevyplýva z ich vnútorných predpisov alebo stanov;
  • podmienky korešpondenčného hlasovania (doručovanie do vlastných rúk, úradné overenie podpisu na hlasovacom lístku, spätné doručenie hlasovacieho lístka) alebo elektronického rozhodovania (podpis kvalifikovaným elektronickým podpisom) však neznamenajú zjednodušenie procesu hlasovania v spoločenstvách vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločenstvá“).

II. Zabezpečenie nevyhnutných potrieb domu

Správcovia a predsedovia spoločenstiev sú oprávnení, ale aj povinní vykonávať také činnosti v rámci správy domu, ktoré neznesú odklad, a to aj bez súhlasu vlastníkov.

Ide hlavne o odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.

III. Dezinfekcia spoločných priestorov a spoločných zariadení domu 

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome platia mesačne úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, a súčasťou toho je aj upratovanie domu. Za súčasných podmienok by mala byť súčasťou upratovania aj dezinfekcia spoločných priestorov domu alebo jeho spoločných zariadení a výdavky s tým spojené by mali byť súčasťou úhrady za upratovacie služby.

Vyjadrenie ÚVZ k týmto opatreniam možno nájsť TU.

IV. Doručovanie ročnej správy o činnosti spoločenstva

Spoločenstvo je povinné do konca mája 2020 predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome tzv. Správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok.

Ak nie je spôsob doručenia upravený v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve je možné riadiť sa odporúčaním vo vyhlásení Slovenskej obchodnej inšpekcie (SOI).

SOI bude v rámci kontrol akceptovať nasledovné doručenie:

  • doručenie spôsobom dohodnutým v zmluve o výkone správy (doporučený list);
  • doručenie prostredníctvom zástupcu vlastníkov proti podpisu;
  • doručenie do poštovej schránky za prítomnosti svedka, pri ktorom sa spíše záznam s vyhlásením a podpisom svedka;
  • doručenie prostredníctvom platného e-mailu s potvrdením o doručení;
  • doručenie zamestnancom správcu proti podpisu vlastníka.

Správcom a spoločenstvám sa odporúča, aby našli vhodný spôsob doručovania, ktorý by rešpektoval súčasne zdravotné opatrenia s prihliadnutím na osobitosti úpravy tejto problematiky zakotvené v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve.

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvorili zmluvu o výkone správy, môžu predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov správu o činnosti za predchádzajúci rok a vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory do 31. júla 2020.

V. Platenie za správu

V opatrení o ochrane nájomcov sme uviedli, že prenajímateľ nemôže dokonca roka jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti, vrátane nájmu bytu alebo nebytového priestoru, pre omeškanie nájomcu s platením nájomného, vrátane úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom, splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020, ak omeškanie nájomcu vzniklo v dôsledku okolností, ktoré súvisia s KS.

Je však dôležité rozlišovať medzi mesačnými platbami v rámci vlastníckeho vzťahu a nájomného vzťahu.

Pravidelné mesačné platby, ktoré platia vlastníci bytov a nebytových priestorov za služby spojené s bývaním spolu s úhradami do fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj platby za správu, z titulu svojho vlastníckeho vzťahu k bytu alebo nebytovému priestoru v dome, nie je možné považovať za nájomné, a preto sa uvedené opatrenia na tieto mesačné platby nebude vzťahovať.

Právny základ:

Zákon č. 156/2020 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 67/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach vo finančnej oblasti v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 v znení neskorších predpisov

Opatrenie ÚVZ SR č. OLP/273112020 zo dňa 23.marca 2020

Zákon č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony

Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov